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THE STAR RESIDENCES – TOWER 1

1.0 资格

为了避免不必要的误解误传,房产中介不可对The Star Residences-Tower 1项目报告发表任何评论。该文件禁止 在现有买家或可能买家中传阅。


2.0 项目介绍

作为星娱乐黄金海岸综合项目的一部分,The Star Residences-Tower 1 坐落在布罗德区布罗德岛上 (Broadbeach Island, Broadbeach).

靠近黄金海岸会展中心和太平洋市集购物中心Pacific Fair Shopping Center,The Star Residences-Tower 1尊享海 岸和内陆Th活。

布罗德海滩岛交通便利,门口设有G:Link轻轨站,公交车站方便出行。黄金海岸高速的主干道也经过布罗德岛。

一塔概述

一塔共有53层,包括公寓,酒店和商铺

• 4.5星酒店占据13层,将提供300间酒店客房

共计33层公寓,提供423间一房和两房公寓

共计6层矮墙楼层,包括一条连接一塔和星娱乐度假村,酒店和住户大厅的餐饮通道

20层为住户专用配套设施,包括游泳池,健身房,瑜伽台,住户会所,用餐和烧烤区

矮墙楼层包含大约318个停车位

大约2000个现有停车位可供使用

酒店顾客可使用第6层的亚热带矮墙楼层,该楼层连接至星娱乐度假村层高

底层(现有车辆/人行桥)至54层(通风散热系统172m

底层至6层:20m

底层至20层住户休息露台:66m

3.0 整个开发区域概述

布罗德海滩岛占地约6.792公顷,坐落于布罗德海滩水路中。岛上现有的建筑包括-拥有596间客房的5星级酒店, 一座6星级酒店(将在2017年12月竣工,即2018年黄金海岸联邦运动会之前完成),7间餐厅,4间酒吧,会议中 心,游泳池,健身房和剧院。

The Star Residences-Tower 1位于布罗德海滩岛东南面,邻近小溪和黄金海岸高速。

黄金海岸星娱乐综合项目计划将修建7栋楼,包括现有的5星级酒店,一间6星级酒店(2017年12月完工),配套设 施和一塔。剩下的4栋楼将根据市场情况和开发许可进度而定。该综合项目将提供公寓,酒店和通道连接住户公 寓至黄金海岸星娱乐度假村。



3.1 修建许可

Tower 1, The Star Residences在2016年12月6日获得开发许可。

The Material Change of Use Development Approval 准许 一塔和公寓在该区域进行修建。

3.2 现有公共空间和通道

剧场 顶级工艺制造剧院和售票厅 提供1900座位,可容纳2150人

会议中心和舞厅 澳洲最大的居民会议中心,可容纳2300人运河公园 (建设中,预计2018年初竣工) 与黄金海岸市政厅花费100万澳元修建的运河公园餐饮服务 2018年联邦运动会开幕前,以下餐厅也将开业黄金海岸会展中心 人行天桥连接黄金海岸会展中心和星娱乐度假村 灯光表演 澳洲最大户外投影系统之一,点亮建筑外墙车辆门庭照明系统 超过10,500盏灯照亮车道热带棕林

3.3 计划中的公共空间和通道-一塔

 The Star Residences,Tower 1公共设施

入口/车辆门庭 车辆停靠口与现有的星娱乐度假村分开

主要大厅 主大厅建造在底楼,次入口在3楼,连接星娱乐黄金海岸度假村。(酒店和住户大厅分 开)餐饮及商铺 将在3层连接通道上建造更多餐饮服务和商铺.

4.0 户型,面积,价格

户型

数量

平均建筑 面积

价格区间

平均价格

每平方建筑面积 价格

最低价格

最高价格

1房1卫

132

54

$467,000

$515,500

$477,462

$8,801

1房1卫,书房

64

65

$593,000

$660,500

$613,000

$9,504

2房1卫

98

76

$668,500

$851,500

$745,092

$9,809

2房2卫

97

90

$820,000

$987,000

$881,742

$9,835

2房2卫,多功能房间

32

109

$1,076,000

$1,183,500

$1,116,000

$10,239

总共

423

73

$467,000

$1,183,500

$700,986

$9,591

*该表只提供一塔公寓价格,不包括车位。车位分开销售,售价为$45,000单个单车位或者$75,000单个双车位。


5.0 开发商介绍

Destination Gold Coast Consortium合资企业

The Star Residences-Tower 1是由星娱乐集团,远东发展有限公司和周大福集团有限公司合资开发。

The Star Entertainment Group星娱乐集团

星娱乐集团前身为回声娱乐集团为ASX100上市公司,拥有黄金海岸星娱乐城,布里斯班金库娱乐城和悉尼星娱乐 城。星娱乐集团以合资集团身份收购了黄金海岸的喜来登酒店,代昆士兰政府管理黄金海岸会展中心。星娱乐集 团雇佣大约9000员工。

Far East Consortium (FEC)远东发展有限公司

远东发展有限公司为国际房地产开发专家。由香港邱式家族于1960年建立,于上世纪70年代中旬在香港上市。远 东发展有限公司在澳洲房地产行业占有大量市场份额,已开发的项目包括Regency Towers, Royal Domain Tower, Northbank Place, Flinders Wharf, The Fifth and Upper West Side.已竣工的项目价值超过20亿澳元。

远东发展有限公司计划中的项目超过70亿澳元,包括墨尔本的West Side Place, 昆士兰的Queen’s Wharf, 珀斯The Towers at Elizabeth Quay和City Link以及黄金海岸的 Star Residences。

如今,远东发展有限公司已成为亚洲和澳洲最大的居民住宅开发商之一,并将其业务扩展至酒店开发及管理,旗 下自创并经营着帝盛酒店。

Chow Tai Fook Enterprises Limited周大福集团有限公司

周大福集团有限公司是一家及房地产开发,酒店投资和管理,能源投资,交通和基础设施建设的国际公司。周大 福集团有限公司由郑式家族拥有联合旗下公司在全球50个城市均有投资项目,包括中国大陆地区,亚洲,欧洲和 美洲,超过60家的酒店有Rosewood酒店集团进行管理,第三方酒店管理品牌包括四季酒店,凯悦酒店,万豪酒 店,万丽酒店。郑式家族同时拥有世界上最大的珠宝零售商之一的周大福珠宝有限公司。

6.0 建筑设计和室内设计

Cottee Parker – 一塔建筑设计和室内设计

Cottee  Parker是澳大利亚最顶级的城市规划和设计,建筑设计,室内设计公司之一。在过去25年的运营中,Cottee Parker Architects与本地规划局保持着良好的关系,其设计出的建筑及实用性和美观性一体,成为澳 洲建筑行业的佼佼者。

DBI Design – 项目建筑设计

DBI已成立36年,享有较高的国际知名度。其主要擅长于建筑设计,综合项目设计,室内设计,景观设计和平面 设计。主要擅长:

•    建筑设计

•    综合项目和城市规划设计

•    室内设计

•    景观设计

•    平面设计

6.1 建筑设计概述 矮墙楼层设计

矮墙楼层设计的初衷在于为整体建筑添加更多的Th命力,使其呈现出更丰富的形态。借鉴于溪流的流向和地形特 征,该设计更好的支撑起整个建筑。

设计理念

项目设计理念在于通过线条,色彩,形态等元素与黄金海岸亚热带自然风光交相辉印。休闲露台将酒店和公寓分 开,提供更多闲暇的空间。设计合理化,使每一层公寓都能最大限度的观赏到窗外景色。

环境和亚热带设计

以下设计将被考虑进设计中以此来对付黄金海岸气候

-提供适宜行走的环境

-减轻公共交通负担

-供住户和访客可用的自行车停靠区域

-依附于被动的环境设计准则,问题,光影和材料选择

-可打开的窗户和通风系统

-使用排放量低的材料

-通过自然光线减少人造光线的使用

-有效的居民配套设施

-先进的废弃管理系统


6.2 景观设计概述

20层仅住户可用休闲露台灵感主要源于黄金海岸亚热带风光和黄金海岸自然风景。由获奖无数的知名景观设计公 司Urbis设计,住户休闲露台呈现出多层次的优美景色。露台一共两层,囊括了游泳池,住户会所,健身房,瑜伽 区域,和私人用餐室。

露台整体规划使其能够让住户饱览公寓周围风景。新鲜的植被,花草和树木,将为住户营造出自然清新的居住环 境。

7.0 酒店

帝盛酒店是远东发展旗下于2007年所创立和管理的酒店。作为亚洲增长最快的酒店集团,其总部设在香港,酒店 分布在香港,中国内地,马来西亚,新加坡,英国,现将版图扩展至澳洲。

集团现在中国,香港,新加坡,马来西亚,英国拥有一共33间酒店,计划在英国和澳大利亚修建另外8间,使酒 店房间数量达到9500间。集团在英国的第二间酒店于2017年7月21日开始运营。

8.0 建筑商

The Star Residences 将由澳洲顶级建筑公司修建。Destination Gold Coast Consortium 将举行公开招标,确保项目 能在2018年中旬开始修建,2021年竣工。


8.1 楼层分布描述

底层 车辆门庭和一塔车辆下客点 卸货区

拜访者,酒店顾客和居民停车场出口

酒店大厅和电梯入口 住户大厅和电梯入口

1 – 2层

停车场和车道入口 拜访者和酒店顾客停车场 住户停车场 自行车停车位

3 酒店大厅和通往星娱乐度假村通道 住户大厅和通往星娱乐度假村通道 连接一塔和星娱乐度假村通道 新建的餐饮场所

新建商铺 住户停车场 自行车停车位

4 – 5

住户停车位 自行车停车位 住户和酒店电梯入口

      6层

酒店休闲露台 酒店游泳池和配套设施 新建餐厅和酒吧 酒店设备

7 – 19

Dorsett 酒店-大约300间酒店套房

20层

住户专用休闲露台,包括游泳池,建设房,瑜伽台,住户会所,用餐和烧烤区域

21层

公寓-每层7户

22 – 53层

公寓-每层13户

9.0 入口

• 住户,酒店顾客和拜访者共享停车场入口

• 自行车停靠位入口通过共享的停车场

• 卸货区入口将通过赌场车道

行人入口可通过底层或者3层通道进入电梯


10.0 配套设施

所有住户可用

• 健身房

• 瑜伽和普拉提伸展区

其他设施-厕所,淋浴间,更衣室

• 私人就餐室和会所

• 住户会所

• 共享烹饪区和用餐区,包括厨房设备和烧烤区

• 游泳池

• 日间水疗中心


11.0 电梯

The  Star Residences住户可享用4部电梯,且与酒店电梯分开。酒店顾客无法通过住户电梯进入公寓楼层。


12.0 建筑材料

外墙

由玻璃,铝制品,包层,水泥和其他特殊材料混合而成

地板

厚层水泥板或者类似材料

停车场

水泥板或者石工墙。停车位标有数字,且划线

拜访者,酒店顾客和住户将共享车库大门,安全快门将安装在住户停车场入口 根据澳洲标准安装通风和照明系统

外墙

预制水泥板包裹石灰涂抹;或者仅石灰涂抹;或者石灰砖石块墙;或者玻璃门;或者推拉门

公寓间间隔墙

根据澳洲安全规定,公寓间隔墙将经过防火等级测试和噪音测试。

13.0 停车场

一共有4层停车场。

车位没有产权证,但会登记在长期永久使用证下,作为主要基础设施使用 (由星娱乐集团拥有和管理) 该‘证件’将受益于业主和租户使用车位

车位位置在签订合同时指定

*车位与公寓分开销售,请参考价格

14.0 自行车停放

自行车停放点设置在停车场内。

15.0 安全 所有公寓都配备通话对讲机 刷卡进入公寓和车库 每个公寓配备钥匙 公共区域安装摄像头

16.0 建造施工

根据预售情况确定开始修建日期。预计2018年中旬开工,将耗时3.5年,预计在2021年竣工。

17.0 房产证

公寓具有房产证

车位没有产权证,但会登记在长期永久使用证下,作为主要基础设施使用 (由星娱乐集团拥有和管理)。‘证件’将 受益于业主和租户使用车位

 18.0规格 色调

住户在签订合同时选择深色或者浅色配色。不选择将默认为浅色色调。

浅色配色

客厅-浅色木地板

厨房和盥洗柜-浅色加强木地板或者同等的细木工板

卧室-浅灰色地毯

浴室-浅灰和奶油色瓷砖

深色配色

客厅-中等色调木地板

厨房和盥洗柜-中等色调加强木地板或者同等的细木工板

卧室-中等灰色和奶油色调地毯

浴室-中等灰色和奶油色瓷砖

18.2内部装修

请参考合同或者项目介绍书中信息

18.3 电视和网络接口

客厅和主人房均有免费电视接口 付费电视接口位于客厅。业主需自行联系付费电视提供商进行安装 每一间公寓均安装有电话和数据线 如果需要连接宽带,业主需要自行联系宽带供应商

18.4 排气系统

根据澳洲规范和 BCA要求,机械排气系统将安装在潮湿地段

18.5空调

公寓安装中央空调系统

18.6 天花板高度 客厅天花板高度(不包括散装头),通常为2700至2650mm 卧室,浴室和其他配套设施区域天花板高度为2400mm

18.7 阳台

水泥板或相似材料 请参考销售合同和土地划分计划确定阳台位置

18.8 窗户

根据合同描述,阳台安装推拉门 根据合同内容,卧室安装窗户,在连接阳台处安装推拉门

19.0  楼层服务

19.1 火警监测系统

烟雾警报系统和花洒将安装在公共区域。每一间公寓将安装烟雾报警器和花洒。

19.2 热水系统 公寓提供中央供热系统来提供公寓和商铺的热水 公寓和商铺均提供热水水表 业主将根据消耗支付热水费

19.3 水表

整栋大楼安装一个主水表 次冷水水表将安装在每个公寓和商铺 冷水费将根据次水表上的度数由业主或者商铺租客支付

19.4 电表

每个公寓安装电表

19.5 Gas Meter气表

主气表将安装在公寓大楼来提供各户厨房灶台的天然气使用。业主根据消耗支付费用。

19.6垃圾处理

每层均配备垃圾通道。 大量的闲置物或丢弃物需放置在底层的装卸区。

19.7 邮箱

每户带锁邮箱将安装在公共区域。

20.0 宠物

每位住户可养一个宠物。

21.0 其他

除提供的户型,没有其他代替户型可供选择。


*该翻译版仅供参考,不负有任何法律责任。原信息请参考英文原版

参考材料

1.0 THE STAR RESIDENCES 项目名称:The Star Residences, Tower 1 城市: 黄金海岸

地区: 布罗德海滩

人口: 黄金海岸现居住人口为50万,预计到2035年,人口将增加32万

气候: 夏季平均气温(12月-2月) 19-29 °C (66-83 °F) 冬季(7月-8月) 9-21 °C (48-69°F).

时区: (AEST) 澳大利亚东部时间

周边:星娱乐黄金海岸娱乐城/ Pacific Fair 太平洋市集购物中心/ Kurrawa 冲浪俱乐部和海滩 / Oracle 餐饮中心

周围区域:冲浪者天堂 / 美人鱼海滩 / Burleigh Heads / 棕林海滩/ 布罗德海滩水域



2.0 地理位置描述

星娱乐黄金海岸综合娱乐城位于黄金海岸布罗德海滩中心位置,毗邻黄金海岸会展中心,太平洋市集购物中心和 海滩。整个项目将修建4座居民大楼,以及世界级酒店和娱乐设施。

7.0 主要的基础设施和旅游景点

黄金海岸2018年联邦运动会




• 2018年4月4日至15日,来自70个国家和领地的运动员将齐聚黄金海岸联邦运动会

运动会将在18个场馆中举行,分布在黄金海岸,布里斯班,凯恩斯和汤斯维尔,预计将有10万名观众亲临现场 观看

政府将投入2亿澳元新建基础设施

预计将为本地经济注入20亿澳元

布里斯班政府将在联邦运动会之前修建3座全新的运动场馆和升级7座场馆

运动员村将修建1252间公寓和联排别墅,为6600位运动员和工作人员提供住宿




• 昆士兰州的第一个轻轨系统

第一期-18亿澳元-已竣工

连接布罗德海滩至黄金海岸大学医院,共计16个站和13公 里

空调车厢,每辆轻轨可搭乘309位乘客,高峰时期每7.5分 钟一辆,工作日从早上5点至午夜12点,周末24小时运营( 周五和周六)

• 每辆轻轨提供特殊空间来停放轮椅,婴儿车,甚至冲浪板

轻轨途径路线有:格里菲斯大学,南码头区市中心,布罗德水域公园,新黄金海岸海洋中 心,黄金海岸会展中心和太平洋市集购物中心。

第二期-5亿澳元-正在建设中

第三期-将连接 Burleigh Heads,通过黄金海岸机场,一直延续至 Coolangatta

太平洋市集购物中心 Pacific Fair Shopping Center

距离The Star Residences仅400米

• 6.7亿澳元投入进行扩建和改造

• 昆士兰州最大的购物中心,澳洲第四大购物中心

一共由420家特许经营店,包括120家最新设计师特许 店,以及酒吧,餐厅和最大的新鲜食品市场

• 销售国际及澳洲大量奢侈品牌,包括 LV, Gucci, Prada, Pandora, Hermes, Tiffany & Co, Salvatore Ferragamo, Givenchy, Dior, Hugo Boss, Coach, Max Mara, Aesop, Camilla, Jurlique, UGG Australia 等

• 黄金海岸重要交通换乘地点,包括公交车和轻轨

• 世界级室内和户外娱乐休闲场所


黄金海岸会展中心

• 通过人行天桥可直接进入布罗德海滩岛

• 澳洲最大的区域会展中心

每年超过200个活动在此举行

占地6,345平方米

首个获得Earth Check Gold 证书的会展中心

• 配备最新技术,无线网络覆盖

• 由星娱乐集团代替昆士兰州政府进行管理

场馆需要提前2年预订


黄金海岸机场



• 拥有国内和国际航线

黄金海岸机场获得了联邦政府关于2017机场扩建计 划

预计到2037年,黄金海岸机场将迎来每年1660万乘 客 1350万本地游客和310万国际游客)

黄金海岸机场持续为昆士兰东南区和新南威尔士北 部经济和航空业的发展助力

机场综合计划也将火车和轻轨设施考虑其中,以迎 合大量的旅客流动量需求

• 2016年,机场基础设施建设为旅游业贡献了约12.5 亿澳元的本地经济,区域经济增长至18亿澳元。这 代表了5.7%区域经济增长。


黄金海岸旅游业

• 57公里海岸线

待了500万国际和国内游客,带来了43亿澳元

国际访客量增加了9%,截止2017年3月一共100万人次,刷新了新的记录。

中国是最大的旅游市场,截止2017年3月,中国游客达到了29.5万人次,比去年增加了9.5%

黄金海岸旅游局,黄金海岸市和昆士兰政府三方制定的Destination Tourism Management Plan 2014-2020 (DTMP) 将共同实现制定计划,实现旅游业70亿的增长。

• 2015年,平均每位国际游客在黄金海岸停留时间为11晚,每人消费大约1360澳元

布罗德海滩岛现1房和2房公寓每晚房间价格

Building/Apartment

Apart Config.

Per Night Rate*

Site Host

Approx Gross**

Oracle T2 - 20605

1 + 1 + 1

$200

Airbnb

$51,100.00

Oracle T1 - 906

1 + 1 + 1

$281

Stayz

$71,795.00

Oracle T1 - 1505

1 + 1 +1

$260

Airbnb

$66,430.00

Oracle T1 - 2601

2 + 2 +1

$265

Airbnb

$67,707.50

Oracle T1 - 2601

2 + 2 +1

$270

Stayz

$68,985.00

Oracle T1 - 2801

2 + 2 + 1

$225

Stayz

$57,487.50

Oracle T2 - 22104

2 + 2 + 1

$225

Airbnb

$57,487.50

Oracle T2 - 22804

2 + 2 + 1

$290

Airbnb

$74,095.00

Air on Broadbeach

2 + 2 + 1

$205

Airbnb

$52,377.50

Air on Broadbeach

2 + 2 + 1

$285

Stayz

$ 2,817.50

Air on Broadbeach

2 + 2 + 1

$225

Stayz

$65,152.50


*Per Night Rate is the median price per night throughout the year

**Approx Gross is based on an average of 70% occupancy

Source: CoreLogic RpData,

Airbnb, Stayz



Kurrawa冲浪俱乐部

成立于1961年,拥有1000活跃会员和1.4万支持者会员

新的俱乐部已于2017年12月竣工

新的俱乐部将包括俱乐部运营中心,救Th设备,交通工具和 培训/娱乐室

• 1层将设有餐饮和酒吧,并且可以享受230度的海滩美景

底层的海滩咖啡可提供慢跑者,自行车爱好者和家庭享受咖 啡和小吃






主题公园

Dreamworld 坐落在黄金海岸,是澳大利亚最大的主题公园,提供超过40个游玩设 施,其中包括5轮过山车。

该主题公园包含多个主题场馆: Ocean Parade, DreamWorks Experience, Wiggles World, Gold Rush Country, Rocky Hollow, Tiger Island and the Dreamworld Corroboree. 主题公园拥有大量娱乐项目,动物展览,主题秀,餐饮小摊和周边商 店。




Sea World 是以海洋为主题的公园。其园内提供大量娱乐设施,动物展,和其他观光 景点。该主题公园不仅提供娱乐项目,更注重教育访客保护海洋环境和海洋Th物。






Warner Bros. Movie World 主题公园。这是澳洲唯一一个以电影为主题的主题公 园。公园提供以电影为主题的娱乐设施。此外,经典的电影人物也将在园内走动,游 客们有机会和他们拍照留影。




Wet’n’Wild Gold Coast 是澳洲最大的水上乐园。







DISCLAIMER


The contents of this document, including all drawings, plans, photographs and illustrations, have been prepared on an indicative basis for illustrative purposes only, do not necessarily reflect the final design or layout, are not necessarily to scale, and may be subject to change without notice. Images include depictions of future stages of the Master Plan, which may not proceed in the same format or at all. Council, State Government and other approvals may be required. The Contract for Sale for each individual lot

contains the final details of that lot on which the parties exclusively rely, and this document is not included by reference or otherwise. While the information in this document has been prepared with due care, to the maximum extent permitted by law, Destination Gold Coast Consortium (comprising Destination Gold Coast Pty Ltd, The Star Entertainment Group, Far East Consortium and Chow Tai

Fook Enterprises) and their related entities, employees, officers, directors and agents do not make any representation or warranty about the accuracy or completeness of the information in this document and exclude any liability arising in connection with this document.




*该翻译版仅供参考,不负有任何法律责任。原信息请参考英文原版

澳洲购房常见问题解答

购买须知

1.海外人士可以投资及购买澳洲的房地产吗?

答:可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。

1)对于住宅地产而言,海外人士只能购买全新的住宅项目,而对于商业地产,工业地产等

则没有新旧的限制;

2)海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护,随着中澳关系的发展以及中国经济市场

化的进一步加强,中国各项法规会更加开放,使得中国公民海外房产投资更加便利。

2.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制?

答:没有限制。澳洲相关的规定,不限制海外人士投资及购买澳洲本地房产的数量。

如果投资者需要贷款购买澳洲房地产,银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和

贷款金额。

如果投资人的多套物业需要贷款,相应的收入要求也就会提高。

除此之外,每栋楼盘每次销售的房屋数量,目前规定 50% 能对海外销售,另外 50% 需要

保留给当地居民或永居人士购买。(每个州的要求有所不同)

3.澳洲的住宅物业类型有哪些?

答:住房类型分为 Apartment、Townhouse、Unit、Studio 和 House。

Apartment 是国内常见的高级公寓,一般坐落于城市中心,至少在 3 层以上,每个楼有

一个或多个单元,每个单元有一个楼道,一般 Apartment 都有电梯,每个单元每层有一户或多户。大部分的 Apartment 的单元门都是有防盗设施的,需要刷卡进入,有较好的物业管理和配套设施,如泳池、网球场、健身房水疗中心等。价格较高,租金高。

Unit 是单元房,可以说是比较矮的 apartment,一般是 1 层或者 2 层,3 层的就比较少了。一般没有电梯,有单元门,但是没有刷卡系统,配套较少,物业费低,现在基本上已被公寓取代。

Studio 是工作室或学生公寓,对于住房来说跟旅馆的房间类似,但是要多一个厨房,一般厨房和客厅还有卧室是一体的,有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的,一般贷款不太容易,原因是内部面积较小,无法通过银行评估。

Townhouse 是联排别墅,其原始意义上指在城区成熟区域联排而建的市民城区房屋。 Townhouse 一般是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅,建筑面积一般是每户150至250平方米,每户前后花园,拥有一个"有天有地"的很小的院落,大都为50平方米左右,有的达到近100平方米。每户设有1至2个车位,有的还有地下室。距离城市中心较近,有较好的物业管理和配套设施,如泳池、网球场、公共活动区域等。

House 是独立别墅,特点主要有:带院子,房间可以很多,风格相对独特。house 有一层的也有两层的。一般距离城市中心较远,无物业费。相对于成熟地段公寓来说,生活配套相对较差,租金较低,但适合大家庭自住。

4.在澳洲买楼花(期房)的优势有那些?

答:楼花,是地产物业市场的一个名词,最早源自香港,是一种投资工具相当于不动产期货,也称为"预售房屋"。比较买现房,买楼花有几大优势:

1)能在印花税上省下一笔钱:澳洲(部分地区)法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花,通常是在房产开工前就签订了合同,所以印花税只需按地皮价征收。

2)买楼花,客户可以按照自己的喜好来选择,像楼层户型等。因为在澳洲,特别是公寓多为楼花销售,客户在开盘之际有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。

3)价格优势:通常发展商在开盘之际,为了尽快的销售过半,获得银行贷款,会把价格定位较低,从而投资人能够以相对低的价格购买。

4)首付低:买楼花签合同时,只需要交纳 10%的定金,而余额要等到房子全部建成后才一并付清,或者是贷款(最高可贷款 80%)。这当中可能有几个月甚至 1-5 年的时间来准备余款。在这期间买家无其他费用相反可以拿到首付款银行存款利息。(取决于不同开发商政策)但是房屋的增值却可以享受到。

5. 我想要投资澳洲房产,应该购置什么样的物业才能得到更高的回报?

答:同自住的情况一样,投资型房产同样分别墅和公寓这两种主要的房源。一般对于投资者来说,比较关心的是稳定的租金回报和物业升值的空间。在这两方面,别墅和公寓的投资回报比,从中长线来看是差不多的。别墅的土地具升值潜力,租金回报适中,日常维护费用需花费一定财力和精力;公寓通常相对别墅来说会更多的建在配套成熟的区域,租金回报高,易于出租,但需交纳物业管理费用,不过较为省心易于打理并且首期投入较少,一般是房价 10%。建议投资者可以选择购买一些固定投资回报的产品,比如说固定的租金回报,通常开发商有些促销的手段,可以包租物业项目。作为投资者初次尝试海外房产投资比较合适。另外澳洲贷款政策相对宽松。购买过 2 套以上房产的投资者,在持有房产一定时间后,捆绑做抵押贷款,无需卖房而增值部分可以直接作为后面一套房产的购房首付。因此,手中的房产可以越来越多,但同时又不需要后期投入太多的财力。在这里特别值得注意的是每个国家的情况是不同的,如果是澳洲,短期的暴利高投资回报几乎是不可能的。澳洲是商品经济发达国家,政治经济非常稳定。因此作为房产投资,适合中长期的持有获得长期稳定的回报。

6.澳洲房地产的产权是如何规定的?

答:澳洲的房地产,除堪培拉首都地区是 99 年产权外,其它地区都是永久产权,可以世代相传,留给后代是宝贵的,不可复制的土地资源类资产,包括公寓。而且还没有遗产税。相比国内 70 年的土地使用权,30 年的房屋建筑寿命而言,更有价值,更加保值和增值。

7.是否有产权证书?产权可几人共有吗?

答:有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书,产权在人数上没有限制。

在国内购买澳洲物业,需要亲自去澳洲看房吗?

答:大部分海外购房者无须亲自来澳洲购买物业。澳洲成熟的政治法律体系保障了购房者的合法权益。当然,购房者也可以亲自去澳洲视察。如果作为投资、为孩子考虑买房或新移民,而且选择的区域是市中心或其他优质地区,那不看房也没有问题,只需对所买区域有所了解,及对开发商和代理企业进行相关的了解即可,此类房屋区域位置好,适合学生或当地人租用,因此作为投资能得到满意的服务和回报。如果看房,澳洲当地也很欢迎海外购房者进行当地考察,新澳集团可以在投资前或投资后,协助客户到澳洲实地考察,使客户对所购买的物业增加一些把握和直观认识。

9.澳洲房地产市场的特点如何?

答:澳洲房地产市场具备社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低、房屋供给长期短缺等特点。

10.目前澳洲的房地产前景如何?是不是投资置业的好时机?

答:一般来讲,一个国家的房产增值情况和其本身当地的人口增长成正比。澳大利亚是一个城市人口相对集中的国家,绝大多数居民生活在东南沿海一带。过去 20 年经济增长和人口增长率在发达国家里也是最高的。不仅如此,作为一个移民国家,澳大利亚还吸引了无数的高级人才作技术移民以及投资移民,一个国家人口的持续增长,是对于未来房地产市场强有力的支撑。毕竟人口增长带动当地的房产需求量,在一个刚性需求的情况下,一些重要城市的房产价值将会稳步上升。

过去的 100 年,即使经历各种经济衰退和国际大环境变化,澳洲房产稳定的提供 7%到 10% 的增值回报,基本上是 7 到 10 年房价翻一番。从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。目前澳联储还是将基准利率维持在历史低位,与此同时,澳洲四大银行目前固定贷款利率也没有上调趋势,所以现在贷款购房者呈现爆炸式增长。随着澳元汇率持续走低(和人民币比价低过 1:5),海外购房者不断涌入澳洲楼市。然而,澳洲当地可供用的营建土地将愈发紧张,历史遗留的住房紧张问题一时难以缓解,业内人士预测,未来几年房价继续上涨的势头将不变,所以现在投资置业最好的时机就是把握当下!

11.投资澳洲房地产对办理澳洲移民有帮助吗?

答:澳洲没有直接的购房移民政策,但通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件,在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件。拥有澳洲房产最大程度的体现了移民申请人的经济实力及对澳洲的浓厚兴趣。对于移民官评估申请人的经济实力有不可估量的正面影响。当然具体情况应由注册移民代理进行个案评估。

12.考虑在孩子留学的地方投资置业,有何建议?

答:通常情况下,大多数购房者愿意在确定孩子留学学校之后,购买临近学校的房产项目。我们通常称之为:留学生自住购房。新澳房源不是问题,可以方便地找到学校临近的或者是交通便捷的就近物业。需要注意的是:建议购房者以留学生家长的身份去购买物业。好处是:购房的贷款容易申请,因为作为留学生的话,没有正常的月收入,无法申请海外的贷款。家长提供收入证明,办理贷款,提供财产资质相对容易,且为永久产权。另外一种情况是,留学生家长在孩子没有留学之前就购买好房产项目作为投资。我们称之为:以房养学。家长可以不在孩子的校区附近置业。但同样可以得到房屋投资的租金及增值收益。租金的话,可以供孩子在他们所在的校区租房所需。另外,等孩子毕业之后,如果选择回国,可以将之前投资的房产转售或出租,增值部分通常相当可观,一般情况都可以抵掉 孩子之前几年留学的费用.建议购买新房,产权清晰明确,海外人士购买新房可以顺利得到审批通过,且在有收入的情况下可以成功办理澳洲贷款,即使是海外人士,通常也可以获得 7 到 成的贷款额度。

13.在澳洲购房的流程是什么?

答:1)挑选楼盘,决定想要购买的物业

2)交付预留金 (一般是$1000-$5000 澳元) 预留户型,预留金通常可退,交付预留金之后一般 7 天内决定是否签署购房合同。

3)中介/开发商向购房者/购房者代表律师提供购房合同,购房者通过律师充分理解合同后签订购房合同,维多利亚州规定合同有三天冷静期,期间购房者可以退出合同,但开发商会收取一定的冷静费

4)购房者需要在合同规定的时间内,一般为 2 周,支付购房款的 10%作为定金。这笔定金可以支付到开发商的信托账户,也可以以银行保函 Bank Guarantee 的方式支付,通过这种方式在房屋交割前购房者还可以获得这笔定金的存款利息。

5) 澳洲房产交房时间:如果是现房,3 个月内交房,如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

6)房屋施工期间,购房者不需要支付任何费用,包括利息费用也没有。

7)如果需要贷款,在收到开发商通知交房前大概半年到 3 个月时间准备。

8)在楼盘完工后,开发商会让购房者或其房产中介前往做最后的房屋检查,看有没有建筑质量问题等等。

9)最后购房者需要交付剩余 90%款项(买家可以选择部分贷款或者全款),律师会办理相关交割手续。

14.房屋出现质量问题怎么办?

答:

A、按照澳洲法律,房地产开发商会有 7 年的结构担保;

B、同时,澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期 7 年。如有问题,保险公司会负责赔偿;

C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。

付款须知

15.如果在国内购买澳洲房地产,如何将房款汇入澳洲?

答:如果您在国内,一般国内中资或外资银行都具有外汇业务(如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ 银行等)。每人每年能汇相当于 5 万美元的金额汇至澳洲银行账户。如果需要汇出更多资金,可以用不同家庭成员或朋友的身份证换汇即可。同时,也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。

16.付全款可否打折?

答:澳洲发展商推出的新楼盘全部是无折扣销售,销售代理商是不可以擅自加减价格,在这

方面澳洲法律有严格并且细致的规定。

17. 什么是信托账号(Trust Account)?

答:澳洲的信托账号(Trust Account)是由澳洲政府负责监督审计的,由开户人托管客户资金的账号。其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控,每一个人的资金都只能被严格限定于用在此人授权的交易。

18.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗?如何贷款?

答:可以。

澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产,因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押,您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择:如等额本息、前 5 年只还利息等灵活产品供投资人选择。当然澳洲新澳集团提供客户买房全程一站式免费服务,具体细节请咨询新澳集团。

19.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗?

答:高龄人士可以贷款,其贷款年限也是最长为 30 年。但未成年人士是不能贷款的,如年满18 岁以下人士不能单独贷款。如果未满 18 周岁的人士,可以与成年人共同购买房子,可以由成年人出面贷款。


20.贷款有什么优势?

答:建议即使资金充足可以全额付清也要贷款。如果需要避免贷款利息可以选择澳洲银行最常见的对冲账户,享受澳洲房价稳定增值的收益。澳洲大多银行给与境外人士 7 成以上最多 30 年的贷款。贷的越多,优惠也越多。因为澳洲的投资定律是用银行的钱来赚自己的钱,尤其是澳洲的税收较高,通过各种贷款和融资办法可以相对规避很多税收,而一旦银行贷款

部还清,在剩下的净收入里要缴付的税收最高可达 47%,非常不划算。

21.澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?

答:虽然澳洲的贷款机构不同,贷款金融产品不同,但所需要准备的材料差别不大,贷款机构要求提供,材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全,不管银行要求什么材料,主要是需要购房人提供的四个方面的信息:(1)资产部分:原有房产,存款,汽车,财物等;

2)债务部分:其它贷款情况,其它负债情况;

3)收入部分:包括单位或公司的年收入证明信及工资单,其它投资收入,如房租,股息分红等;

4)支出部分:生活开支,抚养子女支出,旅游及娱乐支出等,这部分一般是不做书面要求的,只需要填表告知即可;

此外,投资人还需要提供身份证明,也就是 100 points ID. 目前银行的新政策规定:贷款申请人需要提供护照(70 分),驾驶证(40 分)。新澳集团为客户提供一站式全方位服务,包括购房银行贷款律师过户等等,特定时期还可以免除所有相关费用。

22.澳洲银行与非银行金融组织--信贷基金的区别是什么?

答:在中国,房屋贷款一般是由银行放出;澳大利亚金融市场则有很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其它的金融组织,也就是 non-bank lender, 具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有抵触情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说,更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级,有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。23.海外投资人在澳洲买房的贷款金额,银行是如何评估的?

答:银行可以提供给贷款人的贷款金额跟贷款人提供的收入证明有直接的关系,贷款最多金额通常为年收入的 5-6 倍。举例:如果贷款人年收入为 36 万人民币(相当于 6 万澳元),则银行可以最多贷款 36万澳元给贷款人。具体情况请咨询澳洲新澳集团。

24.对于澳洲的银行而言,可以提供给海外人士贷款的银行有哪几家?

答:目前对海外人士提供贷款的主要银行有:圣乔治银行(St.George Bank),澳洲联邦银行(commonwealth bank of Australia),澳盛银行(ANZ Bank),西太银行(Westpac Bank)这四家银行,而在澳洲的中国银行,及刚刚开立分行的中国建设银行等中资银行却没有对海外人士在澳洲买房提供贷款业务。

25.对于尚无收入的留学生,是否可以在澳洲买房自住或者投资?能在澳大利亚贷款买房吗?听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明,留学生需要出具收入证明吗?

答:以留学生身份是可以在澳大利亚买房的。如果需要贷款购房,由于留学生没有收入来源,通常不会单独获得银行贷款,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保留学生的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳大利亚购房,最高可以申请到房产价格 70%-80%的贷款。

26.在澳大利亚贷款买房的交易周期需要多长时间?

答:通常情况下,对于已经建好的现房,卖方律师要求买方在合同交换后的第 42 天付清所有

房款。澳大利亚本地购房者通常会对银行贷款做一个预先审批,该预先审批通常 3 个月内有

效。3 个月内买到房子,预先审批贷款就可以顺利使用。期房是在房屋建成交付以前三个月

才需要开始办理贷款业务。

27.澳洲贷款种类有哪些?

答:目前澳洲市场上有上百种不同的房屋贷款产品。每种都有不同的费用、特点和利率。了解每种产品的优缺点,可以帮助作出适合自己财务状况的选择。

1) Standard variable rate loans 标准浮息贷款,这应该是澳洲最常见的贷款品种。贷款利率在贷款期内会上下浮动。

2)Easy start loans,这种产品通常在前 6 到 12 个月内享受比较低的一个利率。这段时间叫做"蜜月期"(Honeymoon Period)。蜜月期之后,利率回复到标准浮息贷款的水平,还款额增加。在借款期第一年有大笔开支的借款人可以考虑此种产品。但是,你一定要保证自己在"蜜月期"之后有充足的还款能力支付增加的还款额。

3) Fixed rates loans 定息贷款,顾名思义,这种产品的利率在双方同意的时期内固定不变。优点:借款人在此期间内可以自由设定自己的财务计划,不必担心利率上调引起还款额的增加。缺点:放弃如果利率下调带来的好处;缺乏灵活性;通常提前还清贷款要支付罚金。

4) Mortgage offset loans 抵消贷款,这种产品会将你的一个存款账户(saving account )和贷款账户相联接。存款账户的利息直接用来抵消部分贷款利息。这样,你就得不到存款利息,但是可以支付较少的贷款利息。你可以选择从 100%到部分比例的抵消账户。

5) Line of credit,可以让你充分利用信用卡的免息期(interest free period)来降低贷款利息。方法如下:你用信用卡支付大部分日常开支,将决大部分的工资收入留在贷款账户内直到信用卡需要还款。这样你就可以在免息期内降低贷款账户内的借款余额( balance of the home loan),达到降低贷款利息的目的。

6) Low-doc loans,非常适合职业投资者,Self-employed 等没有稳定收入来源的借款人。

7) 先还利息,再还本金,前 5 年只还利息,5 年后须重新评估合同 .并半年后如果您手头宽裕,可以提前还贷,任何时间可提前还清贷款。

28.对于海外投资人而言,澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好?

答:不同的贷款产品适合不同的贷款人群,跟贷款人的风险承担能力,收入状况,消费习惯 以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言:风险承受能力弱,收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品;风险承受能力强,收入高但不平均,有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品;通常,固定利率产品比浮动利率产都会高 0.5%.

29.哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款?

答:(1)房产的评估价值;购房人提出贷款申请后,银行会委托独立第三方的估价公司对贷款人要购买的房产进行评估,该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的 60%-80%, 而不是合同价的 60%-80%;

2)购房人的收入凭证;例如:工作的年限,工作职务,工作性质等方面;

3)购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录,如:拖欠房租,电话费,信用卡等,澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。

30.如发生无法偿还贷款的情况怎么办?

答:可以和贷款机构联系调整贷款方式或选择卖房。大致做法是:财务公司首先会对客户的还款能力进行评估,确认风险系数,财务公司为客户调整贷款结构,降低还款额;同时银行也会有完整的评估体系来评估客户的还款能力。一般如果投资人彻底失去还款能力,可委托当地房屋经纪公司出售房产。

31.如果看中房产想购买,是否需要支付订金或其他费用?

答:是的。不管是在澳洲境内,还是通过海外代理公司,看中房屋后一般支付 1-2 万元 RMB 将房屋预订(订金一般在首付后都会归还)购房合同签订之后须在规定期限内支付 10%的首付款。除此之外,须支付律师代理服务费用。在澳大利亚如果购买的是期房,一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付到律师的信托账号,或提前办理贷款合同(澳洲贷款合同最长有效期为 6 个月)如果是现房,则在开发商指定的期限内(一般为 60 个工作日内),将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托账号内即可。物业印花税,澳洲买房需要交物业印花税(相当于中国的契税),新南威尔士州为房屋总额的 4.5%,维多利亚省为 5.5%(期房可以根据开发商优惠减免,仅限维州)。

32. 印花税要什么时候交?

答:(1)购买现房:合同交换后 3 个月之内需缴齐印花税。

(2) 购买楼花:如果房子竣工的时间在交换合同后的 15 个月之内,需在房子竣工之前缴齐;如果房子竣工的时间在交换合同后的 15 个月以上,则需在交换合同后的 15 个月内缴齐。

33.我不懂英文,看不懂有关的法律文件。我怎样才知道我的法律权利是受到保护的呢?

答:根据澳洲法律规定,在您买房时,必须聘用当地的律师。您的律师是完全独立的,且完全为您服务。我们会为您介绍懂中文的澳洲当地律师。您的律师会详细地为您解释所有的法律条文,包括在购房中您的权利和义务。

34.如果投资购买了澳洲的物业,如何打理该投资物业呢?

答:一般来说,现在市场上分为几种方式:

第一, 物业开发商承诺包租服务,每年有房价的 5%或 6%(或根据开发商提供的数值)的租金回报,承诺 1-3 年或更长的不等时包租,并且在签订买卖合同时就可以要求签订租赁合同。租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在澳洲的账户,此类方式比较方便不在澳洲居住的投资者。

第二, 如果开发商不承诺包租,可以请澳洲专业、优秀的房产中介为购房者提供租赁服务,但是不包租,一般来说每年也能有大约 5-6%左右的回报,租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在澳洲的账户,只须支付一定的佣金给澳洲当地房产中介即可。

第三, 如果购买者本人或有亲戚在澳洲,则可以亲自管理,现在比较流行的是将 2 房或 3 房的房屋进行分隔,分成 4-5 间房进行出租,租金回报可能能有 7-9%,相比之前 2 种收入较高,但必须人在澳洲亲自打理。

35.投资人购买澳洲的房产,如果出租,是否容易找到租客呢?

答:在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产,通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常

低,在近市区范围内的房屋,墨尔本地空置率低于 2%, 悉尼低于 3%,也就是说一百套房屋里只有 2-3 套租不出去。只要您的物业地理位置优越租金价格合理,就会比较抢手。因此,依据您物业的条件灵活地设置租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。此外,现在去澳洲留学和移民的人也与日俱增,造成了澳洲租赁市场的火爆。澳洲有超过600万的租客,而且这个数字还在不断增加。

36.一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支?

答:(1)物业管理费根据开发商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价,通常费用介于$700-$1,500/每个季度;(1 房-3 房的费用也根据面积不同而相应不同)。

2)市政管理费(Council Rate)通常为$1,200/每年。

3)排污费(Water Rate),一般在$600-$1,200 之间,在澳洲排污费由房东支付的,水电使用费则由租客支付。

4)土地税(Land Tax)根据土地的评估价的不同而不同,通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同,举例:在昆士兰地区土地价值 160,000 澳元和在墨尔本 240,000 澳元以下是不需要缴土地税的。

5)房屋保险费,公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在银行的柜台就可以购买,$500-$1,000/每年不等。

37.若投资人将房产用作短期出租是否可行?收费标准是什么?

答:是可行的。一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业,通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方;通常的管理费用是租金收入的 10%-12%不等;同时还有一些额外的费用,例如:电费,床上用品,家具和家电的租金等等(租客只支付租金并不支付电费等费用)。

38.在澳洲做房产投资,听说有保险公司可以为投资人承担出租风险的保险品种,费用是多少?是如何保障投资人的利益和权益的?

答:澳洲主要的几大保险公司都有为投资人提供租金及租客保障的险种,通常收费为 1 个月的租金收入,但保险公司会对承保的物业作评估和认定,确认是能够接受的房屋类型,同时投资人的承保要求是基本符合市场现状的。以下是可以保障的相关条款和意外情况:

(1)未到期离开的租客━最多可以保障客户离开 6 个星期的房租;

2)拖欠房租━最多 15 个星期

3)租客签约但拒绝入住━保险赔付最多 26 个星期

4)未能出租━52 个星期

5)法律费用支出━最多承担 5,000 澳元

6)房租损失承担━每周最多 1,000 澳元

39.投资人在澳洲购买房产后,是否需要为租客添置家具等生活设施?

答:通常状况下,不需要为租客准备生活设施,家具等用品;除非租客有特别要求,愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。如果投资人为租客提供家具和家电等设施,建议投资人购买室内物品的保险,保险条例为您的物业中租客使用的家具和设施提供保障,部分保障内容如:因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达5 万澳元赔偿;该类型的保险费用为每年每处物业大约 225 澳元。这种保险是以防万一的必备策略。

40.澳洲房产投资哪种房产回报率最高?

答:首先,投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么,是资本增长,还是租金回报;通常来说,资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系-即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报,反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时,房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以,对于一处房产来说,其所拥有土地面积(LandComponent)越大,其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同,一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入,但资本增长的潜力就相对低于别墅。综合来看,房产投资回报率等于=房屋增值+租金增长+租金回报,从这个角度来说,投资别墅和投资好地段的公寓房(学区房,景观)回报差不多,但是投资公寓房资金要求较低,容易打理出租。

41.海外人士在澳洲买房子,室内装饰及社区配套娱乐和健身设施重要不重要?

答:投资人购买的物业是否靠近交通、购物、学校、医疗、娱乐等设施,包括安全性能,这才是决定投资人自身及租客未来生活是否方便舒适的决定性条件,也是支撑该房产价值的有力保证。

同时,室内的装饰越奢华,健身,桑拿,网球场等社区服务越多,相应的投资人支付的物业费也就越多。同时和投资人购房目的也有很大关系:如果投资,可以不必选择奢华的 房产项目;如果自己住,同时对多余的费用支出不敏感,享受此类设施的投资人而言却是不错的选择。

42.海外投资人可以开发土地吗?

答:澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请计划。举例:一种方法是购买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成花费在此开发上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业:投资人可以在房产的经济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样,政府也规定重建费用要超过旧屋买入价的五成。新澳集团旗下新澳财富承载土地开发此类业务。

43.海外人士在澳洲进行房产投资,如何规避对澳洲房产市场的认知风险?

答:(1)作为投资澳洲房产角度而言,第一是区域选择,然后紧盯该区域的中位成交价格,这样的地区,物业房价合理,其升值空间较高,性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

2)澳洲的主要城市沿海的较多,所以要注意防范不可抗拒的天灾,虽然澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视,一旦投资海外,切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低,保障面却很广,理赔到给付都有严格规范,且以保障保险人的权益为重。购房前切记三大招:

a. 委托律师审核物业买卖合同;办理查楼收楼等买卖交易手续;透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预,可以减少在海外投资的风险,使您的投资真正做到"心里有底".再说一句:"投资有风险,入市须谨慎".

3)咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司,从中立角度分析和了解当地市场,切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资,需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

44.如何选择最具投资价值的房地产?

答:澳洲的房产投资市场已经非常成熟和完善,不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的,投资人需要确定要购买的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面)。

最佳选择是:咨询澳洲具有资质的房产投资理财专家,协助投资人认识澳洲投资市场,筛选适合的投资产品;最差选择:不了解澳洲本土投资经验和投资理论下,以国内投资方式,认知习惯来投资澳洲房地产。从以往经验来看,国内投资人认为是不错的项目,在澳洲却是被当地人所放弃的投资品种。新澳集团作为澳洲本土房地产资深专业公司一定能为客户提供最为专业详细的建议。

45.在购房及将来卖掉房子的过程中, 我的资金是如何进出澳洲呢? 安全吗?

答:你的律师将会同开发商的律师取得联系, 通过中国银行将你的购房资金转到一个澳洲政

府监管的银行帐号, 资金将保存在你的名下, 一直到房屋成交后才转到开发商的银行账户。

整个资金的运作过程都是在银行间进行, 并且都是存在你自己的名下,所以是绝对安全的。由于中国目前还没有完全开放外汇, 因此每个中国公民凭个人身份证每年只能汇出境外$50,000 美金,可以一次性汇出。假设你要汇出境外$200,000 美金, 夫妇俩可各汇出$50,000,$100,000。而其余的$100,000 可通过你的亲友名义来汇到你在国外的账户。 如果是从境外汇人资金, 则没有任何限制。随着中国金融市场不断地国际化,可以预见不久的将来这些限制一定会取消。

将来如果你要出售在澳洲的物业, 在房子成交后, 你的律师将会把钱汇到你指定的银行账户。 在房子成交时, 根据澳洲的法律, 你的买家必须要用写上你的名字的银行本票来支付给你, 而澳洲没有汇出境外资金额度的限制。 因此, 你可以安全的收到你的资金。

相关税务

46.投资者购买澳洲房产后,物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?

答:需要。

根据澳洲当地法律,任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是,该收入是出租 后的净收入。所以建议投资人购澳洲房产时从澳洲银行贷款投资,这样就可以最大限度的 抵扣了租金收入,同时,澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税,您可以最大限度的获 得投资收益。

47.如果海外投资者在澳洲的房产增值后,将房产抛售后是否需要支付增值税?

答:需要支付。

在澳洲投资房产,政府认为是一种投资行为,虽然澳洲房产可以随买随卖,但是澳洲政 府不支持投机行为,因此政府规定,在购买一年内抛售的房地产,物业增值部分须缴增值税 50%,但在 12 月以后,则只要缴 25%即可(同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计 师费、房屋折旧费等等),合理合法避税有各种方法,详情请咨询新澳集团。

48.投资者把在澳洲的房产卖出后,哪些开支可以作为房产增值税收减免,用以冲减所得税

开支?

答:在澳洲除了购房的物业印花税以外,所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据(如 飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

49.什么是房产的折旧,以及跟房产投资者有什么关系呢?

答:根据所得税评估法(1997 年),澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是 基于其"使用寿命"。房产的折旧年限可达 40 年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可 以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入,进而减少了税费的支出。


50.对于海外投资人而言,可折旧资产都包括什么?如何能最大化折旧免税额,从而降低缴 税额?

答:所有投资及购买的物业,根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。 例如:地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加热器、热水 系统等设施,以及建筑物本身,都是可以计算折旧的,从而减免了投资人的纳税金额。请注 意:购置房产金额和建筑折旧金额是不同的。例如:投资人支付 50 万澳币购买别墅,其中土 地的价值部分占 27.5 万澳元,土地上的房产的建筑成本 22.5 万澳元。而这 22.5 万的建筑价 值是计算贬值折旧的。贬值折旧幅度从 2.5%至 4%之间。此外,澳洲一般商业住宅的计算折旧 率为 2.5%。





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