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美国投资移民-EB-5医疗大楼酒店项目

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德州医疗大楼酒店


简介

医疗大楼酒店有限责任公司,一家在德克萨斯州注册的有限责任公司 (简称“项目公司”)打算将与现有医疗大楼建筑物(建筑)重建有关的私募发行所获收益用于开发一座升级换代的综合性开发项目,包含一家尊盛酒店(“酒店”),大约25000平方英尺的零售商店面积和一个供650辆交通工具停放的公共停车场。


本建筑共18层,座落于德州医疗中心(称“德州医疗中心”)的心脏部位,该中心是全世界最大的医疗综合救治和生命科学研究的目的地。距休斯顿市中心地区约三英里的德州医疗中心占地大约1345英亩,是美国第八大商业区。


德州医疗中心由21家著名的医院、14家支持机构、10家学术性机构、8家学术研究机构、7家护理机构、3家公共健康组织、3所医学院、2所药学院和1所牙科学院组成。德州医疗中心同时拥有约10.6万名雇员、50000名生命科学专业的学生和上千名志愿者及病人访问者。


酒店会成为拥有250间客户、全方位服务的酒店。本酒店准备提供带独立寝室和生活区的一流套房,如带有全功能厨房和其他便利设施的高级套房一样。另外,本酒店准备提供每天早上定做的早餐服务,每天晚上赠送饮料和点心。


酒店的走廊设置在第五层,包括高的天花板和从地板到天花板的窗子,以供充足的自然光射入。酒店的第五层同时也会有一个约10000平方英尺的区域,包括一个会客区、一个一条龙服务的餐厅和一个休息厅,一个供早餐、鸡尾酒的区域。本项目公司同样考虑酒店应包括额外的便利设施,如一个商业中心、一个健身中心和房间服务部。另外,本项目公司准备在酒店建面积7000平方英尺,高18英尺并有大型玻璃窗的足球室,从玻璃窗可看到赖斯大学的校园。


建筑的底层也建成了一个约25000平方英尺的零售商店面积,已部分入驻了拥有强势品牌的零售商和企业,如星巴克、干红辣椒、Amegy银行、萨拉塔和赛百味。


本项目公司考虑通过现在的租约维持现有房客,同时,把剩下的空余空间租给零售商铺设他们自己特色的商品。本建筑现在的零售面积吸引了周围医疗办公大楼和机构的雇员和病人,同样会重新开发来吸引另外的高档零售商和餐馆租户。


下图是街道水平面零售区域的透视图:


该建筑的地面层也包含大约25000平方英尺的零售空间,一部分由各类著名品牌零售商租用,是诸如星巴克、Amegy银行、萨拉塔和赛百味等。


通过现有租约保留现有的租户,并把其它空置的位置展示同类特征的零售商户。大楼目前的零售空吸引了周边医疗大楼和医学院的雇员和患者,将重新进行开发,以便可以容纳其它高级零售类租户和餐饮类租户。


下图是临街零售店的效果图:


EB-5计划

-业主股权  1500万美元

- EB-5贷款 3750万美元

- 优先偿还贷款  49,915,629美元

- 总计:102,415,629美元







本建筑位于德州休斯顿德莱登路1709号,在范宁路、德莱登路和主干道的交叉区域。座落于德州医疗中心的心脏部位,该中心是全世界最大的医疗综合救治和生命科学研究的目的地。距休斯顿市中心地区约三英里的德州医疗中心占地大约1345英亩,是美国第八大商业区。



更特别的是,本建筑的天桥分别和卡圣路的健康综合部的南部及贝勒克利克的西部相连,与卫理医院及德州儿童医院的东部毗邻。

另外,本建筑座落在轻轨线上,该轻轨线从北向南横穿凡尼路的中段,轨道站就直接在本估价对象的前方。因为和轻轨线近,从本建筑到纪念赫尔曼医疗综合医院仅需一段轻轨路程。本建筑也和久负盛名的赖斯大学相邻,赖斯大学被认为是全美南部最早的大学之一。

过去五年,旅店客房供不应求,导致房价更高(通常是指Rev PAR-每间可售房收入)以及行业收入的增加。据住房经济计量-房地产智库的报告,本行业在2011年经历了旅店业发展的一个低点,全美共有346家新开张旅店。旅店客房供应的结果就是从此以后行业的发展朝着收费更高且空房率更低的方向前进。结果,平均行业利润范围增大了。


关于到2020年的五年时间,宜必思世界调研机构估计本行业还将继续扩张,尤其是在酒店式公寓、精品酒店、温泉度假酒店和健康雅居和娱乐场方面会有强劲的增长。因为需求的拉动,行业从业人员预计年增长2.3%,在五年后达到180万人。行业艺人同样有望持续扩张,达到如亚洲,东欧和南美一样的新兴经济体。这些国外市场将一定程度上转移国内的投资,因为他们对行业的经营者赋予了更高的增长期望。因此,在到2020年的五年时间里,行业收入预计会以年均2.9%的速度增长,至1873亿美元。


随着人均可支配收入和消费者信心的增加,因为消费者增加了如旅游类型的奢侈消费支出,所有类型的旅行舱位都经历增长的过程。既然度假型酒店和汽车旅馆酒店酒店严重依赖于国内和国际游客,在这五年期间国内和国际旅游大体上决定了本行业的底线。例如,行业收入在2012年增长了3.5%,因为在这一年到美国的国际游客增加了7.1%。因此,收入预期会以每年3.7%的速度增长,至2015年的1620亿美元。在过去的五年里,来自国外的人数以每年5.5%的速度在增加,与此同时,国内旅游的速度以年均1.5%的速度增长。旅游资本的注入预计2015年会持续,这使得酒店和汽车旅馆从中获益,并有望提高房价,这将导致单单2015年收入增加3.2%。下表更加详尽地分别阐述了酒店和汽车旅馆行业收入情况。


本酒店的主要竞争对手由竞争德州医疗中心的主校园和周边地区产生的需求的酒店组成。5家酒店和德州医疗中心的主校园毗邻,同时,萨萨酒店位于德州医疗中心北面的博物馆区域,万怡酒店则在主干道旁边、德州医疗中心的南部。下表详细描述了本酒店的竞争态势。


被竞争对手捕获的需求偏重于医疗需求部分,剩余的间房需求划分为研究性/医疗行业、综合和休闲部分。


基于前述的分析,下表展示了从2015年到2021年本拟议酒店的整体竞争态势。


本酒店预计在开业的第一年赢得72%的市场占有率,2019年达到74%,第三年保持稳定在76%。为了保持稳定,本酒店预计需要向市场注入其合理份额的109%。

医疗大楼酒店投资有限责任公司,一家德州的私人有限责任公司(简称本“基金”),计划向本项目公司贷款本要约全部的收入数额(简称本“贷款”)。作为回报,项目公司将部分的贷款收入用于投资,部分用于本项目的发展和运营。项目公司当前期望用于发展本项目的资金总计102,415,629美元。


项目公司希望开发本项目的总成本大约是102,415,629美元。除建设贷款外,当前项目公司希望投资与本项目相关的事项大约为15,000,000美元。多达37,500,000美元需通过本要约筹集,在本备忘录的其他地方以贷款的描述形式向本项目投资。下表阐述的是本项目希望的投资。

项目公司目前希望该项目的建设进度为约29个月。下表详细阐述了具体的开发进度以及预计的完工时间。


项目公司预计从2016年5月开始本项目的建设,2018年9月完工,建设时间共29个月。因为建设时间超过了24个月,与建设直接相关的工作有资格参加EB-5的就业计划。


本酒店计划从2018年9月开始运营,比42个月的就业计划终止时间大约提前了13个月。

项目公司的区域中心会员是德克萨斯州EB5关联网络区域中心有限责任公司,一家佛罗里达州的私人有限责任公司,该公司是美国移民局根据1993年的拨款法和联邦法规第204.6(e)条的规定指定命名为“区域中心”(简称“区域中心”)。该区域中心是2015年5月12日由美国移民局指定的。

第一步:A类股东完成适宜性问卷调查。A类股东按要求提供其护照的复印件。


第二步:认为A类股东符合参加EB-5计划的资格,会要求其审阅本备忘录。


第三步:如果A类股东有意购买基金中的权益,其须在《运营协议》和本次发行的《认购协议》等文件(包括与托管公司存管认购款相关的文件)的签名页上签字,并将向签名页交付给基金公司。另外,A类股东将按以下流程向托管  账户电汇50万美元的出资款(认购款)。在电汇出资款的同时,A类股东还应为每50万美元的出资款向托管账户汇付55000美元的管理费。A类股东的出资款和管理费将由基金公司管理人留存,或按《基金运营协议》和《托管协议》规定退回A类股东。


第四步:在A类股东被吸收为基金公司成员的六十(60)天内,该A类股东须撰写并向基金公司管理人的律师提交I-526申请书,供该律师审核。基金公司管理人审核认可的文件未必会被移民局接受。每一名A类股东理解并同意基金公司管理人的律师必须依照《运营协议》在向移民局提交申请前校准I-526申请书。


第五步:A类股东的I-526申请获得移民局批准后,其必须申请移民签证(永久居留身份)。如果该A类股东在美国境外,移民机构将通知相应的美国领事馆,领事馆人员将与该成员面谈。如果该A类股东在美国境内,则应向美国移民局相应办公室递交身份调整申请(I-485表)。所适用的领馆面试程序,或移民局身份调整程序,都是为了能够让美国政府判断该A类股东是否属于上述内容中不可入籍美国的情况。作为本程序的一部分,该A类股东要接受医疗、警察、安全和移民历史。


第六步:凭移民签证入境美国后或I-485申请获批后,A类股东、其配偶和未成年子女(21周岁以下)被准予美国有条件合法永久居留身份。有条件合法永久居留身份的期限仅有两年。收到该批准后,该A类股东必须将I-551卡的复印件转发给基金管理人,以用于跟踪及合规之目的。


第七步:已被授予有条件合法永久居留身份的非管理成员必须在其收到准予有条件合法永久居留身份通知之后的21至24个月之间在抵达美国之时递交去除居留条件的申请(I-829申请表)。目前,美国移民局的管理政策规定有条件居留权期间始于I-526申请被裁决的六个月之后。美国移民局对I-829申请的审查将确认项目公司的商业计划是否有重大变动,50万美元投资款是否是在目标就业区。同样,美国移民局会检查证据以评估是否已创造满足EB-5计划要求的直接、间接和诱发的必需就业数量。一旦递交I-829申请,该非管理成员会收到延长其有条件合法永久居留身份的回执通知,即在美国移民局处理完毕其I-829申请之前一直是维持有条件合法永久居留身份。





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